VENTA DE BIENES RAÍCES – REFORMA TRIBUTARIA

 

      El año 2014 el gobierno de la presidenta Michelle Bachelet impulsó la Ley 20.780, la que generó una serie de reformas a las actuales leyes tributarias del país, posteriormente, en el año 2016 se creó la ley 20.899 la cual trae simplificaciones a la reforma tributaria.

      Entre los principales cambios de la ley, uno de los que más genera repercusión en la sociedad es el que tiene relación a la materia inmobiliaria, la cual creó un nuevo mecanismo para quienes quieran comprar o vender un bien, ya sea que se dedique habitualmente a la venta o no.

      A través del siguiente análisis se pretende aclarar las dudas que surgen por parte de personas naturales y jurídicas con respecto a los impuestos que se deben declarar en relación del impuesto al valor agregado (IVA) o impuestos a la renta.

      Al realizar la enajenación de un bien raíz, el vendedor deberá considerar una serie de factores que catalogarán dicha venta como un ingreso renta o ingreso no renta para saber si deberá pagar impuestos o no.

      En caso de que su enajenación sea considerada como un ingreso renta, el contribuyente podría estar obligado a declarar impuesto a la renta, además de -si se cumplen una serie de factores- IVA.

      Para que la venta sea un ingreso renta, el contribuyente debe ser considerado como Habitual, y para esto, el Servicio de Impuestos internos presume que existirá habitualidad en los siguientes casos: 

 

1. Clasificación del vendedor habitual

 

Para ser considerado un vendedor “Habitual”, debe existir cualquiera de las clasificaciones, que se detallan a continuación:

  • No ser persona natural con domicilio y residencia en Chile
  • Determinar impuesto de primera categoría en base a renta efectiva
  • La enajenación haya sido entre relacionados
  • No cumple los demás requisitos para ser Ingreso no Renta
  • Entre la fecha de adquisición y venta no hayan transcurrido más de un año, excepto en la venta de venta de edificios por piso o departamentos o subdivisión de terrenos, donde el plazo aumentará a cuatro años
  • El mayor valor sobrepase las 8.000 UF

 

 

2. Plazos Para la Enajenación 

      Se presumirá habitualidad en los casos en que haya transcurrido menos de un año entre la fecha de adquisición y la fecha de venta, a excepción de la subdivisión de terrenos o la venta de edificios o pisos, donde el plazo será mayor a cuatro años a contar de la fecha de adquisición.

 

 

3. Cálculo del Mayor Valor 

      El impuesto a la renta que se establece en la venta de bienes raíces será siempre en base al mayor valor obtenido de la diferencia entre el precio de venta del bien y el costo de venta del mismo, para tal caso, el costo de venta puede ser obtenido con cualquier método señalado a continuación:

  • Valor de compra + Mejoras (considerando construcciones, escrituras, pagos reales, facturas) + variación del IPC a la fecha
  • En base al valor de avaluó fiscal del bien
  • El valor del mercado el cual se acredita fehacientemente mediante tasación bancaria, por una empresa o profesional del rubro inmobiliario o una copia de tasaciones de bienes con características similares y ubicaciones similares en la misma localidad.

 

      Lo anteriormente descrito tendrá validez únicamente con los vendedores que hayan adquirido el bien después del 01 de enero del 2004, en tal caso, el vendedor se regirá según las normas del decreto ley 824, de 1974, Ley Sobre Impuesto a la Renta (LIR) establecidas a contar del 01 de enero del 2017.

 

      Si el bien fue adquirido con fecha anterior al 01 de enero del 2004, las normas con las cuales se regirán para realizar la venta, serán las de la LIR al 31 de diciembre del 20016, como lo muestra el siguiente gráfico

 

 

4. Tributación en la Enajenación de Bienes Raíces 

      Con la información entregada anteriormente, se debe analizar cuál es la forma de tributar de los contribuyentes, en este caso para los habituales y los no habituales.

 

      a) Venta de Bienes Raíces de manera Habitual

      Cuando la venta de la bien raíz se realiza como persona natural, se gravará el mayor valor con el impuesto global complementario, el cual se realizará en base a la tabla número 1, la cual se presenta a continuación:

   

      b) Venta de Bienes Raíces de Manera no Habitual

      Toda persona natural residente o domiciliada en Chile, calificados como no habituales, serán catalogados como Ingreso no Renta siempre que el mayor valor obtenido por la venta de bienes raíces durante toda su vida, no sobrepase las 8.000 UF.

      En caso de que el mayor valor sobrepase las 8.000 UF, deberá tributar en base al impuesto global complementario como se realiza en una venta habitual.

      En caso de que un vendedor no habitual deba declarar impuesto a la renta, podrá pagar un impuesto sustitutivo por un impuesto único establecido en el punto ii. Anterior, el inciso 5º de la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley Sobre Impuesto a la Renta, la cual entrega la opción de gravar el mayor valor que sobrepase las 8.000 UF, con un impuesto único y sustitutivo del 10% sobre la renta percibida.

Renta Percibida: Aquella renta que se ha ingresado materialmente al patrimonio de una persona.

El vendedor, en caso de realizar otra venta que no sea considerada habitual, podrá utilizar el remanente del beneficio de 8.000 UF.

 

En el caso de que el impuesto a declarar sea el Impuesto Global Complementario, el contribuyente podrá reliquidar el pago de impuestos por cada año que tuvo el bien, con un tope máximo de 10 años.

 

Recordatorio:

      Finalmente es necesario volver a recalcar que todo lo anteriormente expuesto, se realizará en base a los bienes raíces que hayan sido adquiridos después del 01 de enero del 2004, en el caso de no ser así, se regirán en base a la Ley sobre Impuesto a la Renta al 31 de diciembre del 2016.

IVA EN MATERIA INMOBILIARIA

      Para efectos de Impuesto al Valor Agregado, el Servicio de Impuestos Internos utiliza los mismos criterios con la ley de la renta respecto a considerar si la venta se realiza de manera habitual o no por parte del contribuyente, con la excepción de la subdivisión de terrenos, ya que la ley excluye a los terrenos en la aplicación del IVA.

  

El IVA será en base a cualquier vivienda ya sea nueva o usada, siempre que el vendedor sea considerado como habitual.

  

Para calcular la base imponible, el contribuyente puede optar por deducir cualquiera de los siguientes valores: 

  • Valor de adquisición del terreno, reajustado en base al índice de precios al consumidor, y
  • El valor del avalúo fiscal a la fecha de la venta, el cual, si el contribuyente estima que es muy bajo, puede solicitar un nuevo avalúo al Servicio de Impuestos Internos.

 A pesar de todo lo anterior, las ventas de viviendas con subsidio estarán exceptuadas de la aplicación del IVA, así como también la venta de terrenos.

Felipe Andrés Tobar Aldunate

Ingeniero en Sistema de Información y Control de Gestión

Contador Auditor / Contador Público